土地評価

土地の評価

以前確認しましたが、相続財産の中で最も財産価格が高いのが土地です。

そして、この土地の評価が複雑であるため、税理士によっても評価額が異なり、税理士の力量が問われる財産です。

相続税法の基本的な財産評価の考え方は「相続開始時点の時価」です。

しかし、時価を容易に把握できる「現金・預金」や「有価証券」と違い、「土地」の時価を把握することは容易ではありません。そのような不動産の特徴から、客観的な不動産の時価を把握することが困難なため「不動産鑑定士」という国家資格があり、裁判等で時価が争点になった場合は鑑定士により時価が算定されています。

ただし、相続時に不動産を保有していた場合には「相続税申告のために全て不動産鑑定士に評価をさせる」とすると鑑定報酬がかかるため相続人に負担が大きく煩雑になります。

したがって、「財産評価基本通達」というルールブック(法律ではありません)に評価方法が明示されています。

今回は、基礎的・一般的な土地の評価方法を解説しますが、相続税の評価上、土地は「倍率地域」に所在するものと「路線価地域」に所在するものに区分されます。

この区分は国税庁HPから路線価図をみれば確認することができます。

道路に数字が付されている箇所が「路線価地域」数字が付されていない箇所が「倍率地域」です。

倍率地域に所在する土地は、「固定資産税評価額×倍率」で相続税評価額を算出します。

倍率についても国税庁HPに掲載されています。

路線価地域に所在する土地は「路線価×地積」で評価します。

路線価は上記の路線価図を基に把握し、地積は登記簿謄本や固定資産税の課税明細又は実測図により把握します。(実測図がある場合、実測が最も正しいので実測を用います)

今回は基本的な土地の評価方法を解説しておりますので、評価の基礎中の基礎の話をしています。

実際には今後「応用編」で何回かにわたって解説していきますが、ここから評価をいかに引き下げられるか検討したり、場合によっては上記の評価方法とは別の評価をしなければならない場合もあります。

IC税理士事務所では豊富な土地評価の経験があり、評価の引き下げのノウハウを有しているため適切な土地評価が可能です。